Ngay sau khi dự án khởi công, giá đất quanh khu vực thường “ăn theo” và tăng mạnh, nhưng đây cũng là con dao hai lưỡi cho nhà đầu tư.

Đất nền “sốt nóng” theo dự án

Vào cuối năm, các xã Hồng Vân, Thường Tín, Thượng Phúc và Thanh Oai (ven phía nam Hà Nội) trở thành điểm nóng đầu tư đất nền “ăn theo” dự án Khu đô thị thể thao Olympic. Theo khảo sát tại xã Hồng Vân, kể từ khi dự án Olympic bắt đầu thi công, giá đất đã tăng vọt. Những mảnh đất nông nghiệp vốn ít được quan tâm giờ được chào bán ở mức giá cao bất thường.

Theo môi giới địa phương, giá rao quanh dự án vẫn đang tăng cục bộ, đặc biệt là các lô đất mặt tiền và vị trí giao cắt đường ô tô. Trước xu hướng tăng giá nhanh, không ít chủ đất sẵn sàng “quay xe” – chấp nhận đền cọc để giữ hàng, hy vọng giá sẽ còn tăng khi dự án chính thức khởi công.

Nguyễn Văn Hoàng, môi giới tại xã Thường Tín, cho biết: “Trước và sau khi dự án khởi công, nhu cầu mua đất liên tục. Giá tăng ngày một cao nhưng người mua thực sự để ở gần như không còn, phần lớn là các nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.”

Tại một lô đất thổ cư 68m² ở xã Hồng Vân, môi giới đưa giá lên gần 5,1 tỷ đồng (≈74 triệu đồng/m²), trong khi chỉ ba tháng trước đó mức giá ổn định ở mức 60 triệu đồng/m². Lý do tăng giá được giải thích bởi vị trí gần dự án Olympic.

Đối với dự án Vinhomes Cổ Loa, hiện tượng tương tự đã xảy ra tại các xã của huyện Đông Anh (cũ). Trước dự án, giá đất chỉ khoảng 60‑70 triệu đồng/m², hiện đã lên tới 200‑250 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sau cơn sốt đầu năm, thị trường đã chững lại do lượng giao dịch giảm.

Rủi ro “đu đỉnh” khi đầu tư đất nền “ăn theo”

Chuyên gia bất động sản cảnh báo: đầu tư đất nền dựa trên tin khởi công dự án là xu hướng không thể tránh, nhưng nếu chỉ dựa vào tin tức mà bỏ qua các yếu tố nền tảng như hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu thực tế, rủi ro “đu đỉnh” sẽ rất cao.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định: “Khởi công dự án lớn sẽ tạo kỳ vọng ngắn hạn và đẩy giá lên nhanh, nhưng giá trị bền vững chỉ đạt được khi dự án đi kèm hệ thống hạ tầng, dịch vụ và thương mại đồng bộ. Nếu không, giá sẽ nhanh chóng điều chỉnh xuống khi thị trường nhận ra thực tế không tương xứng.”

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, đất nền “ăn theo” phù hợp với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và không chịu áp lực tài chính. Đối với nhà đầu tư dùng đòn bẩy, đây là giao dịch nguy hiểm vì thanh khoản thấp và không tạo ra dòng tiền ngay lập tức.

Ông Điệp khuyến cáo: “Hãy lựa chọn những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí chiến lược và hạ tầng xã hội đã được triển khai. Tránh mua đất ở khu vực chưa có nền tảng hạ tầng, vì khi giá tăng quá nhanh sẽ có nguy cơ “bong bóng” và sụp đổ.”

Lời khuyên thực tiễn cho nhà đầu tư

• Kiểm tra pháp lý và quy hoạch chi tiết của dự án trước khi quyết định mua.
• Đánh giá tiềm năng hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện và các tiện ích công cộng trong vòng 3‑5 năm tới.
• Không dựa vào chỉ một yếu tố “khởi công” để định giá, mà nên so sánh với giá đất lịch sử của khu vực.
• Đối với người dùng đòn bẩy, hạn chế vay quá mức 40‑50% giá trị tài sản để giảm áp lực thanh khoản.
• Luôn chuẩn bị kịch bản thoát lệnh (exit strategy) nếu thị trường điều chỉnh.